(III)
Texto escrito por Rosa
María García, investigadora de la Cátedra UNESCO de Vivienda de la Universitat
Rovira i Virgili
EL PAGO DE LA RENTA
Por su parte, la obligación principal
del inquilino es satisfacer la renta en la cantidad y tiempo acordados, que
normalmente será mensualmente y en metálico.
La actualización o aumento de la renta
se podrá llevar a cabo, previa notificación por la parte interesada, siempre
que se haya previsto en el contrato que se procederá a dicha actualización.
Aunque esta sea la forma más común de
pagar por el uso de la vivienda, el art. 17.5 LAU también admite desde 2013 que
las partes acuerden que la renta quede reemplazada por unas determinadas obras
de reparación o reforma, sin que esto suponga que el inquilino deje de
tener los derechos de la LAU.
Por ejemplo, si la vivienda tiene
defectos en la cocina o en el baño en el momento de alquilarla, el inquilino
puede asumir la obligación de ponerlos en las condiciones adecuadas a cambio de
una reducción de la renta, ya sea total o parcial.
Dependiendo de la entidad de las obras,
por lo tanto, el inquilino no tendrá que pagar ninguna renta en dinero, pero sí
llevar a cabo obras de rehabilitación.
Al iniciar el contrato, el inquilino
también tiene la obligación de prestar fianza, equivalente, como
mínimo, a una mensualidad de renta, aunque las partes pueden pactar
una fianza de mayor cantidad o incluso otras garantías, como avales o la
obligación de contratar un seguro que cubra el riesgo de impago de la renta o
daños en la vivienda.
De hecho, el inquilino tiene la
obligación de no provocar daños en la vivienda, cuando estos
vayan más allá de un desgaste ordinario, así como de no hacer actividades
insalubres, molestas, ilícitas o peligrosas en la vivienda, hecho que permitiría
al propietario solicitar la resolución contractual.
El inquilino también debe tener en
consideración que, a parte de lo anterior, el propietario puede pedir la resolución
del contrato si deja de vivir en la vivienda (excepto cuando todavía reside
su cónyuge o sus descendientes), así como si el inquilino subarrienda o cede la
vivienda a un tercero sin el previo consentimiento del propietario.
Por último, a partir de 2013 se ha
facilitado que el propietario pueda poner fin al contrato cuando vende la
vivienda o cuando tiene lugar, por ejemplo, una ejecución hipotecaria sobre
el inmueble.
Si el contrato de
arrendamiento no fue inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo
propietario de la vivienda alquilada, siempre que sea de buena fe, podrá poner
fin al contrato.
El Tribunal Supremo ha entendido que es
difícil considerar que un comprador actúa de buena fe, si no sabe que había un
inquilino en la vivienda, ya que significa que no comprobó físicamente que esta
estaba alquilada. En este caso, la buena fe solamente se puede entender
en la compra de múltiples viviendas por parte de fondos inmobiliarios, por
la dificultad que significa comprobar el estado de cada una de las viviendas.
Lo mismo sucede con el desahucio
de la vivienda, si el contrato de arrendamiento no está inscrito. El
inquilino no tendrá derecho a ninguna indemnización por el hecho de que el
nuevo propietario ponga fin al contrato.
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