EL CONTRATO DE ALQUILER: derechos y obligaciones (3)

 (III)

Texto escrito por Rosa María García, investigadora de la Cátedra UNESCO de Vivienda de la Universitat Rovira i Virgili

EL PAGO DE LA RENTA

Por su parte, la obligación principal del inquilino es satisfacer la renta en la cantidad y tiempo acordados, que normalmente será mensualmente y en metálico.

La actualización o aumento de la renta se podrá llevar a cabo, previa notificación por la parte interesada, siempre que se haya previsto en el contrato que se procederá a dicha actualización.

Aunque esta sea la forma más común de pagar por el uso de la vivienda, el art. 17.5 LAU también admite desde 2013 que las partes acuerden que la renta quede reemplazada por unas determinadas obras de reparación o reforma, sin que esto suponga que el inquilino deje de tener los derechos de la LAU.

Por ejemplo, si la vivienda tiene defectos en la cocina o en el baño en el momento de alquilarla, el inquilino puede asumir la obligación de ponerlos en las condiciones adecuadas a cambio de una reducción de la renta, ya sea total o parcial.

Dependiendo de la entidad de las obras, por lo tanto, el inquilino no tendrá que pagar ninguna renta en dinero, pero sí llevar a cabo obras de rehabilitación.

Al iniciar el contrato, el inquilino también tiene la obligación de prestar fianza, equivalente, como mínimo, a una mensualidad de renta, aunque las partes pueden pactar una fianza de mayor cantidad o incluso otras garantías, como avales o la obligación de contratar un seguro que cubra el riesgo de impago de la renta o daños en la vivienda.

De hecho, el inquilino tiene la obligación de no provocar daños en la vivienda, cuando estos vayan más allá de un desgaste ordinario, así como de no hacer actividades insalubres, molestas, ilícitas o peligrosas en la vivienda, hecho que permitiría al propietario solicitar la resolución contractual.

El inquilino también debe tener en consideración que, a parte de lo anterior, el propietario puede pedir la resolución del contrato si deja de vivir en la vivienda (excepto cuando todavía reside su cónyuge o sus descendientes), así como si el inquilino subarrienda o cede la vivienda a un tercero sin el previo consentimiento del propietario.

Por último, a partir de 2013 se ha facilitado que el propietario pueda poner fin al contrato cuando vende la vivienda o cuando tiene lugar, por ejemplo, una ejecución hipotecaria sobre el inmueble.

Si el contrato de arrendamiento no fue inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario de la vivienda alquilada, siempre que sea de buena fe, podrá poner fin al contrato.

El Tribunal Supremo ha entendido que es difícil considerar que un comprador actúa de buena fe, si no sabe que había un inquilino en la vivienda, ya que significa que no comprobó físicamente que esta estaba alquilada. En este caso, la buena fe solamente se puede entender en la compra de múltiples viviendas por parte de fondos inmobiliarios, por la dificultad que significa comprobar el estado de cada una de las viviendas.

Lo mismo sucede con el desahucio de la vivienda, si el contrato de arrendamiento no está inscrito. El inquilino no tendrá derecho a ninguna indemnización por el hecho de que el nuevo propietario ponga fin al contrato.